Chtnych na kredyty hipoteczne najmniej od pitnastu lat Czy deweloperzy obni w kocu ceny mieszka 2022 II 4x3Prognozy oparte o lipcowy popyt na kredyty hipoteczne wskazują, że w sierpniu do deweloperów po kupno mieszkania zgłosi się tylko jeden z trzech potencjalnych chętnych na kupno mieszkania. Czy przez czekających na klientów tysiące mieszkań będą musieli obniżyć ceny?

 

Biuro Informacji Kredytowej ogłosiło wartość BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe w lipcu br. Wynika z niego, że liczba zapytań o kredyty hipoteczne spadła aż o 66,8 proc. w porównaniu z lipcem 2021. Ponieważ zdecydowana większość mieszkań w Polsce sprzedawana jest za takie kredyty, łatwo przewidzieć, że do deweloperów zgłosi się tylko jeden z trzech potencjalnych klientów.

Nie ma chętnych na kredyty hipoteczne

Obniżki popytu na kredyty hipoteczne można się było spodziewać od dawna. Wysokie stopy procentowe i oprocentowanie kredytów, coraz trudniejsza sytuacja materialna polskich rodzin – praktycznie już w żadnej grupie zawodowej podwyżki wynagrodzeń nie wyprzedzają, a nawet nie nadążają za podwyżkami cen towarów i usług konsumpcyjnych – coraz surowsza polityka kredytowa banków i długo by jeszcze można wymieniać okoliczności nie sprzyjające podejmowaniu właśnie teraz decyzji o kupnie mieszkania.
- Obecny, lipcowy odczyt Indeksu jest już kolejnym potwierdzeniem bardzo dużego schłodzenia, a wręcz zamrożenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Wartość Indeksu jest ponownie najniższa w historii pomiaru, czyli od stycznia 2008 r., a więc od 14 lat. Na lipcową wartość Indeksu negatywnie wpłynęła mniejsza o prawie 70 proc. niż przed rokiem liczba wnioskodawców. Jest ona na najniższym poziomie od stycznia 2007 r., czyli od 15 lat, odkąd BIK analizuje liczbę wnioskodawców. Tak źle nie było jeszcze od początku zbierania tych danych przez BIK. Trzeba pamiętać, że liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy regularnie spadała już od kwietnia 2021 r., czyli jeszcze przed rozpoczęciem cyklu podwyżek stóp procentowych. Podwyżki tylko ten negatywny proces pogłębiły – komentuje prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
W lipcu 2022 r. spadła o 67,8% także liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy - było to łącznie 14,11 tys. potencjalnych kredytobiorców w porównaniu do 43,76 tys. rok temu. W porównaniu do czerwca 2022 r. osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy w lipcu było mniej o 27,7 proc.
Trend spadkowy w popycie na kredyty hipoteczne jest więc widoczny aż nadto. A zdaniem prof. Rogowskiego jego dna jeszcze nie widać i w kolejnych miesiącach może być jeszcze gorzej,

Teraz ceny mieszkań muszą w końcu spaść?

Deweloperzy, wbrew temu co komunikują publicznie, mają pole do tego by obniżyć cen mieszkań. Co prawda twierdzą, że nie pozwalają na to coraz wyższe koszty inwestycji: drożejące w zawrotnym tempie materiały budowlane i koszty robocizny – a wcześniej także ceny terenów, na których budują, które rosły jeszcze przed inflacją wskutek coraz mniejszej ich dostępności.
Najwięksi gracze z branży to jednak spółki publiczne notowane na Giełdzie Papierów Wartościowych i traf chce, że właśnie jest sezon ogłaszania wyników oraz komunikowania akcjonariuszom decyzji o dywidendach. Z komunikatów wynika jednoznacznie, że skoro dywidendy są w historycznie rekordowych wysokościach, to i zyski były rekordowe. To z kolei wskazuje, że bez specjalnego ryzyka dla biznesu można zejść z marż czyli obniżyć ceny mieszkań.
Potencjalne możliwości jednak to nie to samo co decyzje – te najbardziej zależą jednak od sytuacji rynkowej. Ta zaś dla spółek budujących mieszkania na sprzedaż jest wyjątkowo korzystna. Coraz popularniejszy staje się w Polsce najem instytucjonalny i na rynku pojawiają się coraz to nowi inwestorzy kupujący nowe mieszkania niemal na pniu i to za gotówkę. Wysoka rentowność najmu w Polsce i rosnący a trudny do zaspokojenia popyt na wynajem mieszkań ten trend wzmacniają.
W ostatnim czasie przybywa też inwestorów indywidualnych, kupujących za gotówkę mieszkania pod najem prywatny. Imigranci z Ukrainy i brak ciekawych alternatyw na chronienie wolnych środków przed wysoką inflacją ten trend wzmacniają dodatkowo.

Spadną, ale... deweloperzy "na cztery łapy"!

Deweloperzy sami zresztą, przewidując taki rozwój sytuacji na rynku, do tego się przygotowali. Zmniejszyli liczbę nowych inwestycji, a dużą część planowanych na 2022 r. przesuwają na rok przyszły. Zmienili strukturę budowanych mieszkań – z dużych na mniejsze, by łatwiej je sprzedawać, głównie inwestorom za gotówkę. Co ciekawe, wielu przygotowało się do tego, by poszerzyć swój biznes właśnie o najem instytucjonalnych, w oparciu o wybudowane przez siebie mieszkania.
To wszystko każe dość pesymistycznie patrzeć na perspektywę istotnej obniżki cen nowych mieszkań na rynku. I to w długiej perspektywie, bo inflacja już raczej wyhamuje niż wzrośnie a cykl podwyżek stóp procentowych raczej się zakończy niż będzie trwał długo. Wraz ze stabilizacją sytuacji na rynku finansowym wróci i zacznie się odbudowywać popyt na kredyty hipoteczne, a w konsekwencji i na nowe mieszkania. Deweloperzy odmrożą inwestycje, ale z cen i swoich marż ani teraz, ani później nie zejdą – w Polsce wciąż brakuje mieszkań, a rządowe programy wsparcia słabo służą pomocą w rozwiązaniu tego problemu - od niemal dekady nawet tylko symbolicznie – fundamentalna zmiana na rynku w postaci nadpodaży mieszkań jest opcją wyłącznie teoretyczną.

BARTOSZ K. BISKUPSKI